L’avenir incertain du marché des bureaux au Canada

Published 21 décembre 2022

Le monde a changé instantanément quand la COVID-19 est apparue et que l’Organisation mondiale de la Santé a décrété le 11 mars 2020 qu’il s’agissait d’une pandémie. Les confinements imposés par les gouvernements et le fait que les travailleurs du secteur des services aient, par nécessité, adopté un modèle consistant à travailler de la maison ont mis brutalement l’économie mondiale à l’arrêt. Le fait de pouvoir travailler d’une manière numérique avec un ordinateur à la maison et d’éviter les tracas d’avant la COVID comme les routes encombrées pour se rendre au travail a amené de nombreux employés et employeurs à se demander : « Est-ce une meilleure solution? ». Près de trois ans après le début de la pandémie, le secteur mondial des services essaie encore de trouver une réponse adéquate à cela, ce qui va sans nul doute amener à s’interroger sérieusement sur le sort du marché des bureaux.

Pour ce qui est de l’avenir, on se demande encore si la pandémie a changé les habitudes de travail et les modèles d’affaires d’une manière provisoire ou si ce virage est permanent et structurel.

Nous vous invitons à en apprendre davantage sur ce sujet en lisant notre dernier article.

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Le monde a changé instantanément lorsque la COVID-19 est apparue et que l’Organisation mondiale de la Santé a décrété le 11 mars 2020 qu’il s’agissait d’une pandémie. Les confinements imposés par les gouvernements, combiné au fait que les travailleurs du secteur des services aient, par nécessité, adopté un modèle de télétravail, ont mis brutalement l’économie mondiale à l’arrêt.

Grâce à la possibilité de travailler d’une manière numérique avec un ordinateur à la maison et ainsi éviter les tracas d’avant la COVID comme le trafic pour se rendre au travail, ceci a amené de nombreux employés et employeurs à se demander : « Est-ce une meilleure solution? ». Près de deux ans et demi après le début de la pandémie, le secteur mondial des services tente encore de trouver une réponse à cette question, ce qui va sans nul doute amener à s’interroger sérieusement sur le sort du marché des bureaux.

En observant les tendances existantes depuis le début de la pandémie, il est clair que des bâtiments de meilleure qualité qui sont plus fonctionnels, attrayants et adaptables se démarquent, ce qui reflète des taux d’inoccupation plus résilients que la totalité du marché canadien des bureaux³. De manière plus surprenante, le taux national d’inoccupation des bureaux du centre-ville a dépassé pour la première fois l’équivalent en banlieue.

En ce qui concerne l’avenir, on se demande encore si la pandémie a changé les habitudes de travail et les modèles d’affaires d’une manière provisoire ou si ce virage est permanent et structurel.

Selon les tendances de la mobilité relevées par Google⁶, il semblerait que les ratios de trafic de personnes vers les « lieux de travail » et les « stations transitoires » se sont récemment améliorés par rapport aux creux pandémiques, mais les deux catégories sont encore inférieures de 23 % à 26% à leurs niveaux prépandémiques. De plus, les données d’accès quotidiennes de Kastle Systems provenant de 41 000 entreprises à l’échelle nationale montrent qu’il y a 55 % moins d’employés du secteur des services qui entrent et sortent des bureaux par rapport aux niveaux prépandémiques. En supposant une moyenne des tendances de Google Mobility et du baromètre Kastle pour l’activité sur le lieu de travail, l’utilisation des employés sera de 35 % inférieure sur les lieux de travail à l’avenir.

Si le trafic des bureaux n’est pas encore entièrement revenu aux niveaux d’il y a deux ans et demi avant le début de la pandémie, on peut assumer à juste titre que cette tendance marquée par l’activité réduite des employés dans les bureaux est structurelle ou à tout le moins davantage là pour rester.

Quelles sont les implications d’avoir potentiellement beaucoup moins de personnes dans un bureau un jour donné ? En s’appuyant sur cette déficience de 35 % liée au travail à domicile et sur certaines hypothèses clés détaillées dans notre livre blanc, la demande projetée et la nouvelle offre d’espaces de bureau au cours des 5 prochaines années entraîneront probablement une vacance des bureaux nationaux de 16,8 %, réduite à un plus équilibré 10,6% en 5 ans. Il existe de nombreuses hypothèses plus favorables qui sont appliquées ici, par conséquent, cela peut être un meilleur scénario pour le marché des bureaux. Même si cela se produit, il est peu probable qu’il entraîne une croissance significative des taux de location en raison des options d’espace excédentaires pour les locataires. La voie potentielle pour revenir à un marché équilibré est encadrée par une large dispersion des résultats – le marché des bureaux est probablement sur le point de revoir ses prix à la baisse, mais tous les segments ou propriétés ne seront pas touchés de la même manière.

Une chose est sûre, les cinq prochaines années qui attendent le marché canadien des bureaux seront radicalement différentes des cinq dernières années. Ce marché va sans nul doute évoluer pour répondre aux besoins futurs des sociétés canadiennes, tout comme le secteur du commerce de détail l’a fait pendant de nombreuses années et bien des cycles.

Nous vous invitons à en apprendre davantage sur ce sujet en lisant l’article complet sur notre site web.

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