Les taux d’intérêt négatifs réels sont là pour rester : implications pour le rendement immobilier

En raison des niveaux d’endettement sans précédent accumulés par les gouvernements des pays développés, un environnement de taux d’intérêt négatifs réels devrait persister à long terme. Cet environnement sera propice à un robuste rendement immobilier.

Mais qu’est-ce qu’un taux d’intérêt « réel »?

Un taux d’intérêt est le pourcentage de capital que le prêteur fait payer à un emprunteur pour l’utilisation de son argent. Si l’on s’attend à ce que le prix des biens et services dans une économie augmente de 2% l’année qui suit l’octroi d’un prêt de 100$, le prêteur va vouloir préserver au moins son pouvoir d’achat, de sorte que les 100 dollars permettent d’acheter la même quantité de biens et service un an plus tard lorsque le prêt arrivera à échéance. Cela signifie que le taux d’intérêt devrait au moins inclure le taux d’inflation de 2 pour cent. Ce même principe de base s’applique aux épargnants qui déposent leur argent à la banque. Ils jugent que le risque de crédit de la banque est quasi nul et s’attendent à préserver à tout le moins leur pouvoir d’achat, en utilisant le taux d’inflation comme taux de rendement minimal.

Si le taux d’intérêt est inférieur à celui de l’inflation, cela donne un taux d’intérêt négatif réel – les épargnants perdent la valeur réelle de leur argent et les emprunteurs gagnent cette valeur réelle à travers l’utilisation anticipée de cet argent.

Il existe une nette corrélation entre la dette publique supérieure aux PIB et les périodes de taux d’intérêt négatifs réels. Pourquoi cela? Un secteur public fortement endetté ne peut soutenir longtemps des taux d’intérêt positifs réels avant d’avoir un problème avec sa balance de paiements.

Autrement dit, la dette représente un fardeau plus lourd pour un emprunteur quand elle coûte plus cher que le taux d’inflation.

De nombreux gouvernements de pays développés ont atteint des niveaux d’endettement qui dépassent 100 % du PIB depuis la crise financière mondiale de 2008-2009, incluant le Canada à 116 %.

Ce problème n’est pas réservé au gouvernement; il s’est aussi manifesté dans le secteur privé bien avant la pandémie de COVID-19. La pandémie a toutefois accéléré l’endettement, qui a atteint de nouveaux sommets. La dette mondiale totale, qui inclut les ménages, les entreprises et les gouvernements, est actuellement au-dessus de 303 billions de dollars – soit 351 % du PIB mondial.

Ce qui signifie que même en l’absence de nouvelle dette, le PIB mondial devra augmenter de 3,5 fois le coût des intérêts sur cette dette juste pour assurer le service des intérêts débiteurs et maintenir constant le ratio dette/PIB de 350 %. Le monde est également confronté à un autre vent contraire à la croissance : le vieillissement démographique.

La Crise Financiere Mondial et la récente pandémie de COVID-19 laissent clairement entendre que la plupart des nations ont opté pour un scénario inflationniste avec « défaut controlé » se basant sur les politiques des gouvernements et des banques centrales des pays avancés. L’accroissement de la masse monétaire dans l’économie réelle, ou inflation monétaire, peut avoir des répercussions considérables sur les futurs taux d’inflation. En outre, le fait que la banque centrale achète des obligations du gouvernement aide aussi à contenir les taux d’intérêt à long terme au cas où les déficits gouvernementaux éclipseraient la demande des investisseurs, ce qui entraînerait une hausse des taux.

IMPLICATIONS DES TAUX D’INTÉRÊT NÉGATIFS RÉELS POUR L’IMMOBILIER

L’histoire a montré que lorsque l’inflation grimpe, l’immobilier affiche une plus grande corrélation pour préserver le pouvoir d’achat, avant tout en raison des loyers qui augmentent avec l’inflation et de la valeur intrinsèque des terrains qui tend à s’apprécier du fait de leur rareté.

L’immobilier est bien connu du réseau des investisseurs institutionnels pour être un actif réel et, par conséquent, il devrait recevoir davantage d’affectations de capitaux pendant les périodes d’inflation plus élevée, surtout dans des environnements de taux d’intérêt négatifs réels. La récente accélération de l’inflation en 2021 et début 2022 coïncide avec celle du rendement immobilier au Canada. Cette classe d’actifs offre une opportunité de surperformer pendant que les économies se remettront des confinements liés à la COVID-19 au cours des prochaines années.

Dans un environnement inflationniste, on s’attendrait à une hausse graduelle des taux d’intérêt; mais étant donné la thèse du présent rapport, une réponse généralement bénigne des taux d’intérêt est à prévoir pour créer un régime favorable de taux d’intérêt négatifs réels. Les avantages de la hausse de la location devraient plus que compenser les effets des taux d’intérêt. Cela se traduit directement par une baisse des taux hypothécaires et d’escompte utilisés pour déterminer les valeurs.

Enfin, étant donné la compétitivité du marché immobilier commercial au Canada et le virage séculaire vers une plus grande affectation des régimes de retraite à l’immobilier, il est hautement probable que les taux de capitalisation ne vont pas s’accroître, sur un cycle complet, au point de couvrir entièrement l’inflation. Rappelez-vous le premier exemple – les taux d’intérêt négatifs réels amènent les épargnants à chercher ailleurs lorsque les banques ou les placements à revenu fixe paient des taux d’intérêt bien en dessous du taux d’inflation. Cela pousse le capital à revenu fixe hors de la courbe de risque dans des classes d’actifs qui peuvent préserver le pouvoir d’achat. L’immobilier a fait ses preuves en matière de préservation de pouvoir d’achat.